Mutuo Roma vs Milano 2026: Tassi BCE e Guida al Preventivo
Conviene comprare casa a Roma o Milano nel 2026? Analisi dei tassi BCE, previsioni sui mutui e guida al preventivo migliore. L'inchiesta di Giovanmario Cubeddu.
DIRITTI BONUS E LAVORO
Cubeddu G.Mario
1/1/20265 min read
La BCE lascia i tassi al 2%: conviene ancora aprire un mutuo nel 2026?
Analizziamo l'impatto dei tassi BCE al 2% per capire se il 2026 sarà il momento ideale per accendere un mutuo.
Il contesto economico attuale, caratterizzato da una politica monetaria della Banca Centrale Europea che mantiene i tassi di riferimento al 2%, presenta un panorama finanziario.
Il 18 dicembre 2025 il Consiglio direttivo della Banca Centrale Europea ha confermato il tasso sui depositi al 2%, il tasso sui rifinanziamenti principali al 2,15% e quello marginale al 2,40%
. Con il costo del denaro fermo da mesi, molti aspiranti acquirenti si chiedono se il 2026 sia ancora l’anno giusto per firmare un mutuo.
Perché la BCE mantiene fermi i tassi
Nella riunione di dicembre la BCE ha spiegato che l’inflazione è ormai «prossima al 2%» e che le pressioni sui prezzi continuano a indebolirsi grazie al rallentamento della crescita dei salari
. Le ultime previsioni interne indicano un’inflazione media del 2,1% nel 2025, dell’1,9% nel 2026 e dell’1,8% nel 2027, mentre il PIL dell’area euro dovrebbe crescere dell’1,2% nel 2026
. In assenza di shock inflazionistici, la BCE ha quindi ritenuto di non dover muovere la leva dei tassi, lasciando invariata la propria posizione di politica monetaria.
Cosa succede ai mutui a tasso fisso
Il mercato non prevede ulteriori tagli nel 2026: i future sull’Euribor a 3 mesi si collocano poco sopra il 2% per tutto l’anno
. Questa apparente stabilità, però, non si riflette sui mutui a rata fissa, la cui quotazione segue l’andamento dei titoli di Stato europei. Poiché il rendimento del BTP decennale è risalito nell’ultimo trimestre del 2025, gli IRS (l’indice di riferimento dei mutui a rata fissa) sono saliti di circa 30 punti base: di conseguenza, la media nazionale del tasso fisso offerto dalle banche per un primo acquisto si attesta oggi intorno al 3,7-3,8% contro il 3,4% di ottobre. Il rischio concreto è che, se lo spread BTP-Bund dovesse mantenersi sui 130 punti, il fisso possa superare il 4% nella primavera 2026, rendendo la rata mensile meno abbordabile per chi ha una capacità di rimborso limitata.
Cosa succede ai mutui a tasso variabile
L’Euribor a 3 mesi, attualmente al 2,05%, dovrebbe oscillare tra 1,9% e 2,2% per tutto il 2026
. Le banche applicano un tipico spread di 150-170 punti base, per cui il tasso effettivo per il cliente variabile si aggira oggi sul 3,6-3,7%, appena inferiore al fisso. Se, come atteso, l’Euribor dovesse scendere a 1,75% nel secondo semestre 2026, la rata di un mutuo variabile da 200.000 euro su 25 anni si ridurrebbe di circa 45 euro al mese rispetto a oggi, portando il tasso effettivo a circa il 3,3%. Il risparmio potenziale è quindi contenuto: su un anno si parla di poco più di 500 euro, ma il rischio di un’impennata futura resta presente qualora la BCE fosse costretta a riportare il costo del denaro al rialzo per contrastare shock inflazionistici.
Pro e contro del mutuo fisso nel 2026
Scegliere il fisso significa garantirsi la certezza della rata per tutta la durata del contratto, utile in un contesto di bilanci familiari rigidi. In caso di nuova ondata inflazionistica o di ulteriore rialzo dei titoli di Stato, il mutuatario resta al riparo. Le banche, inoltre, valutano con maggiore favore chi opta per la formula stabile: il test di tenuta patrimoniale viene superato con più facilità e, in molti casi, viene concesso un importo leggermente superiore. L’unico vero svantaggio è l’assenza di upside: se tra due anni la BCE dovesse tagliare fino a zero, chi è bloccato al 3,8% non potrà godere del risparmio se non attraverso una surroga, operazione che comporta spese di istruttoria e perizia.
Pro e contro del mutuo variabile nel 2026
Il variabile, invece, parte già qualche decina di euro sotto il fisso. Per i giovani coppie che programmano un trasferimento o una vendita entro cinque-sette anni la convenienza è tangibile, perché il costo medio ponderato risulta inferiore. Inoltre, la rata iniziale più bassa consente di accedere a un importo maggiore, utile in mercati come Roma o Milano dove il prezzo al metro quadro ha superato i tremila euro. Il rovescio della medaglia è l’esposizione al rialzo. Un Euribor a 3% trasformerebbe il tasso finale in 4,7%, incrementando la rata di oltre 130 euro al mese. Le banche, in sede di erogazione, simulano già oggi la rata a due punti percentuali sopra il tasso iniziale; di conseguenza l’importo erogabile può ridursi del 5-8%, limitando la capacità di acquisto.
Le variabili economiche da monitorare nel 2026
Il primo indicatore è l’Euribor a tre mesi: ogni decimo di punto influisce su una rata di 25 euro per 200.000 euro di mutuo. Il secondo è lo spread BTP-Bund: un aumento di 50 punti base si trasla in circa 15 punti base in più sul tasso fisso. Il terzo fattore è la politica fiscale tedesca: eventuali nuovi stimoli potrebbero rilanciare l’inflazione e indurre la BCE a un’inversione di rotta
. Infine, bisogna monitorare i dazi commerciali: se gli Stati Uniti dovessero imporre nuovi dazi sui prodotti europei, la crescita rallenterebbe e la BCE sarebbe costretta a tagliare, favorendo il variabile.
Conclusione
Nel 2026 non esiste la risposta univoca “fisso o variabile”. Con il tasso BCE bloccato al 2% e l’Euribor prossimo al piatto, il differenziale iniziale tra le due opzioni è ridotto: su un mutuo da 200.000 euro la rata oscilla in un range di appena 30-40 euro. La scelta deve quindi fondarsi sulla propensione al rischio e sulla stabilità del reddito.
Se la tranquillità vale più di un potenziale risparmio, il fisso resta conveniente; se invece si è pronti a sorvegliare i mercati e a cambiare contratto in futuro, il variabile può regalare qualche centinaio di euro l’anno. In entrambi i casi, è prudente richiedere alla banca la clausola di surroga gratuita e mantenere un buffer di almeno tre mesi di rata: la flessibilità, più del tasso stesso, è il vero vantaggio competitivo nel mutuo del 2026.
Infine, è importante ricordare che il mutuo è solo uno strumento. Lo scopo finale è abitare in una casa che sia un bene e non un peso. Il 2026, con i suoi tassi al 2%, offre le condizioni tecniche per realizzare questo obiettivo, ma la decisione finale deve sempre basarsi su un'analisi razionale dei propri conti e delle prospettive future, evitando di farsi trasportare dall'euforia del momento o dalle pressioni del mercato immobiliare.
Fonti
: Il Sole 24 Ore, 18 dicembre 2025
: Banca Centrale Europea, Comunicato stampa, 18 dicembre 2025
: Il Sole 24 Ore, 18 dicembre 2025
: Bloomberg, 6 ottobre 2025
FAQ mutuo 2026 Roma-Milano con tasso BCE al 2%
Conviene mutuo fisso o variabile nel 2026 a Roma?
A Roma il fisso parte al 3,7% per 25 anni, il variabile al 3,6% con Euribor a 2%. Se l’Euribor scende al 1,75% risparmi 45 € al mese, ma sale sopra il 3% la rata supera il fisso. Preventivo online gratuito in 3 minuti.
Qual è la surroga migliore a Milano nel 2026?
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Quanto anticipo serve per mutuo prima casa nel 2026?
In tutta Italia serve minimo 20% dell’valore catastale, a Milano media 60.000 € su 300.000 €. Con tasso BCE al 2% banca eroga fino al 80% se rata-reddito ≤ 35%. Calcolo anticipo immediato online.